日期：2026-01-10 13:17:28
文|潘永堂2025年就剩一周了。
此时此刻，大家都高度关注2026年乃至下个5年房地产会何去何从？
面上看，答案似乎是明牌的。
短期看，2025年四季度新房销售下行、二手房70城房价连续3月下跌，数据是难看的，承压的；
中期看，2026年是十五五开局之年，要开好头就有必要2026年开局救市，这样才能提前布局，在不确定年份前瞻稳住楼市；
长期看，十五五规划一句“高质量发展”的最高定位，意味着未来5年房地产不可能大水漫灌。
在这个看似确定但实质不确定性极强的敏感时刻，老潘专程与业内权威专家，某地产董事长J先生进行了一次深度交流。
Part 1 政策调子“放平、放轻”了谈及2026年房地产的政策定调，J董表示：“相较于之前持续用力4个字，2026年房地产定调是“着力稳定”，应该说，政策的调子实际是在放平、放轻。”
为何说高层对房地产在放平、放轻？
首先，谈及化解房地产风险的重要性，可以看看连续3年中央经济工作会议报告的“位置”。此前2023年、2024年中央经济工作会议报告都是放在第六位置，但2025年调整到第八位，列为最后一条，显然是重要性不如之前，放轻了。
其次，从风险处理看，过去系统经济风险研判中都是强调“三大风险”，即中小金融机构风险、地方债风险、以及房地产风险。但今年年底经济工作会议报告中，面向2026年，中小金融机构风险已经不再放在三大风险里面，等于中央原来定的三大风险目前已经排掉一个。 比如央行潘功胜表示："目前高风险中小银行数量，较峰值已下降一半"。
其三、以前担忧房地产下行会拖累经济下行，但2025年看，事实并非如此。
尽管2025年房地产多维度下行，比如地产投资、新开工、销售都在显著下滑，但即使如此，2025年5%GDP目标，依旧大概率能兑现。
这就很容易给当局一个结论——即使房地产下行，GDP依旧稳得住。
整体看，未来房地产在整个国家大盘子的整体定位可能“轻微下跌、适度下跌”是可接受的，只要不大跌就行了。
未来房地产，不会提振房地产，但会坚决防范大跌。
Part 2 高层有一条安全底线事实上，经过24年924救市后，2025年整个新房销售前11月下跌11.1%，对应二手房70城近3个月连续下跌……但即使如此“持续下跌”，但并没有“倒逼”出2025年度救市大招。
这也变现说明，当局对房地产下行，容忍度在提高。
尤其市场下行是有惯性的，目前特别是在经济、就业、收入预期不佳基本面时，2025年这种楼市下行惯性，大概率将在2026年继续延续。（除非26年开局救市）
当然，任何对下行的容忍，都是有限度的。
当房价下跌到何时？会触发政府的“救市大招”？
对此，J董有一个判断——即当下楼市宏观政策制定者心中可能有一条底线法则或是安全防线，只要未来房价在底线范围内波动，那么，政策容忍度就会较高，定力也会更强。
事实上，对这条行业之安全底线的推测，并非空穴来风。
官方报告已经有所显露——当前高层对行业态度已从过去“超级救市”（比如924史上最强救市）转向当下“守牢底线”的思维转变。
即在2026年中央经济工作会议报告中，政策已从过去“有效防范化解重点领域风险”调整为“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”。
整体看，房地产，开始被置于 "守牢底线" 框架下。
未来房地产，将不再是刺激回升，而更多是托底守底。
1，三条安全底线更关键的问题是，这条容忍底线在哪里？这条底线意味着什么？ 这可能是房地产止跌回稳的顶层设计。
首先，整个这一轮长周期大调整大概有三条底线。
一条是金融机构层面的底线；
一条是企业主体层面的底线；
一条是民生层面的房价底线。
目前金融机构风险底线已短期解决了。
即中小金融机构已经通过国有化、资产出清完成排雷。正如金融监管总局李云泽明确表示：“当前无论是高风险机构数量还是高风险资产规模，都较峰值大幅压降，他们整体在金融体系中占比比较小，风险完全可控。”
企业主体面的安全底线也差不多了。
目前随着典型房企万科也被定性坚持“市场化出清，无特殊兜底”的原则。未来房企主体安全层面，该倒下的都会倒下，而眼下没倒下的基本上后期也不会批量倒下，当然地产央国企主体也不会让他倒下。
所以，眼下看，金融层面的安全底线已取得显著成效，而企业主体风险已经释放的差不多了，未来房企主体批量爆雷的可能性很小了，整个行业已从高峰期4万+房企向 3000-5000 家优质房企集中。
当下活着的房企数量越来越少，但生命力竞争力却越来越强。
所以，眼下房地产系统风险只剩下最后一条“民生安全底线”。
整体看，民生安全底线有2条，一条是交付安全线；一条是财富安全线。目前交付安全线已基本完成，截至 2025 年 12 月，全国 396 万套保交房攻坚战任务已交付 391.8 万套。对此，中财办副主任韩文秀明确宣布：“截止2025年底，保交房任务已经全面完成”。
所以综合看，当下房地产行业底线就剩一条“财富危机安全线”。
2，财富危机安全线中产阶层是房地产市场的核心支撑群体，尤其目前4亿中产家庭财富70%都在房产之上，随着房价多年持续下滑，中产家庭财富自然持续缩水，这种财富缩水，也直接持续传导到消费收缩，消费降级。
另一方面，当下国家大计是扩大内需，这也是2026年中国经济第一大战略。
所以，守住房价安全线，守住中产财富底线，稳住4亿中产财富底盘，这不仅仅是房地产一个行业安全的需要，更是中国经济扩大内需战役的前提，也是国内构建统一大市场的核心支撑。
未来房产财富稳定性，直接关联宏观经济基本盘，所以这是房地产当下最重要、最关键的一条安全防线。
那么关键问题来了。
关键问题1：当下房价已跌破4亿中产的财富危机线了吗？
答案是NO。
对此，J董认为
当下中国房价下行只是在“焦虑面”，还未跌到“危机面”。
即当下市场环境下，中产虽然不敢大规模消费、后市信心不足，但日子仍能维持，只是减少高消费，整体处于焦虑层级。但未来一旦房价继续下跌，大部分中产购房“本金”一旦归0，剩余贷款债务高于房产净值，房产变成“负资产”，那么此刻就可能引发中产财富危机，引发中产大规模断供潮或是抛售，进而成为民生财富危机潮。
整体看，当下还处于房价下跌“焦虑期”，还未到危机期，这也是当局还能适当容忍房价下跌的缘由。
关键问题2：何为中产财富危机线？
首先，这条财富危机线在蒋达强看来，大概率是上一轮长周期的起点。
（即自2015年去库存救市开启的长周期的上涨期，在那一轮长周期上涨中，绝大多数城市家庭实现了财富增值。）
为何前一轮上涨长周期房价线不能跌破？
核心因为这条防线，代表了中国多数家庭财富盈亏平衡点或是本金安全线，决策者最担忧房价持续下行，把“本金”跌没了！
事实上，2015年，的确是中国房地产一个关键节点。
数据表明，2015-2025年中国新建商品房总销售额约为 131.5 万亿，占1998 年房改以来 (截至 2025 年) 历史总销售额 (约 164.4 万亿) 的79.9%。等于说
过去10年新房销量，是过去30年总销量的80%。
这也意味着，一旦房价跌破了2015年低点，那么中国80%有房者都将身处“房产财务危机面”，扩大内需的财务底盘就松动了。
事实上，从成交量看，2025年楼市成交量（8.5万亿）已经跌回2015年（8.7万亿）。更悲观的是，此刻楼市成交量还在持续下跌，比如25年前11月同比下跌11.1%，量在价先，随着销量持续下滑，未来房价还将持续下探。
应该说，目前全国的确存在房价大跌40%~60%现象。但这更多是普通三四线城市和一二线城市的远郊项目，也更多是二手房项目，并非新房价格水准，并非全国平均水平。
对比当下核心城市、核心地段高品质好房子而言，“新房价格”反而是在不降反升，已经基本企稳，而此核心区域的高端二手房，比如深圳南山华润悦府、恒裕滨城等跌幅其实也仅仅在15%~30%左右。
事实上，2025年的股市大涨也在支撑核心城市核心地段改善好房子的售价。
比如从股市财富效应看，上市公司股东、高科技企业人员等从股市套现后，大概率会将改善住房作为首要消费方向。这也意味着，核心城市的优质新房无需过度担心去化问题，若股市向好，将为这类房产提供支撑！
目前房价下跌更多只是引发焦虑层级，居民消费意愿收缩但基本生活不受影响，但未来房价一旦跌破中产“本金心理敏感线”，就可能引发中产财富危机。
Part3 房地产出清要到2030年！未来房地产是守住好风险底线，而在行业下行调整中，房地产也在加速出清。
目前看，房地产出清重组已经进入中期阶段。
面向未来，J董表示：“这一轮房地产调整出清大概率会在2030年前完成，整个楼市出清周期会长达10年（2021年到2030年）。”
整体房地产出清会分为三个阶段。
第一阶段是“旧模式”出清，即2025年基本完成。
目前三高（高杠杆、高负债、高周转）旧模式已经完全告别行业舞台，眼下以万科展期为标志，房企债务危机蔓延到混合所有制主体几乎就到此为红线了，头部央国企和稳健民企大部分都进入(低负债、低杠杆、高品质、兼顾轻资产)“新模式”阶段。
第二阶段是“债务”出清。
目前2025年60多家爆雷出险房企已经有21家完成债务重组，平均削债 50-70%，比如融创中国境外债重组方案获得98.5%债权人赞成，通过债转股等方式可压降近700亿元偿债压力；比如旭辉控股也在推进境外债务重组，大股东将超5亿港元借款转股，绑定企业未来发展。未来2025-2027年整个债务重组将进入高峰期，比如旭辉、融创等企业将在境外债务重组完成后推进境内重组。
第三阶段是“资产“出清。
即通过清理闲置土地、滞销房源和低效资产，实现企业资产的优化，实现资产从低回报领域向高回报领域流动。具体而言，房企通过债务重组、破产重整等方式处置抵质押项目资产，预计延续至2030年。
目前看，行业正经历从模式出清、债务出清到资产出清的完整周期。
目前2025年时点看，房企主体大规模爆雷出险阶段已基本结束，后续3、5年债务重组与资产盘活出清将进入高峰期，这将是下个5年中国房地产业的整体格局。
事实上，三大出清，也构成了房地产系统出清的基本格局。
即房企出清是前提，即淘汰三高房企，让财务稳健且拥有好房子打造能力的房企活下去、活得好；债务出清、资产出清是行业出清关键，即降低杠杆率、盘活存量、优化资源配置，全方位恢复企业造血功能；而模式出清是“归宿”，真正建立行业健康、长期、可持续发展机制，防止后期风险反弹！
小结当下市场已经形成房价下跌的共识预期，这是对一线房地产行业从业者最大的经营挑战，当然，也需要客观认知这一轮中国房地产大调整的长周期性。
在这样一个背景下，金融机构评估地产行业逻辑已经改变，不再单纯关注房企规模与土地抵押，而是有了新的评价标准。对此，J董也提出未来房企发展需要遵循“守正出奇”的新逻辑。
守正，即地产行业应将金融业底线思维作为守正核心；
出奇，即聚焦房地产行业的产品品质与运营效率提升。
只有两者结合起来，既守正，又出奇，房企才能活得好、活得久！
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